上海借贷纠纷律师浅谈以房抵债和债务抵销
案例：按事件发生时间先后顺序陈述，C在A处购买住房后尚欠房款100万，但已经交付使用，A欠B借款100万，B因经济紧张从C处借款100万。现B将100万债权转让给C，C则向A主张以B的100万债权抵房款100万，A不同意。另外，A的另一债权人D在C签订买房合同后向法院起诉A偿还借款，现申请强制执行C所购买的房屋（尚未过户）。上述债务的履行期均已届满。现C向法院提起执行异议，能否排除D的强制执行？
什么是以房（物）抵债？
法律上认可的以物抵债主要是指，当债务人（A）无力偿还到期债务时，以自己的“物”（比如房子）抵偿债务，如不存在恶意损害第三人合法权益等情形，在避免虚假诉讼的前提下，在该“物”交付债权人时，双方之间的债权债务关系得以消灭。
什么是债务抵销？
指相互负有债务的当事人，在债务的标的物种类、品质相同的情况下，一方可以将自己的债务与对方的到期债务予以抵销，从而消灭双方之间的债权债务关系。
上述案例中的法律关系分析
一、A和B之间的民间借贷关系、B和C之间的民间借贷关系、A和C之间的房屋买卖关系、A和D之间的民间借贷关系，各方均没有争议。
二、A能否以C购买的房屋主张抵偿A的100万债权？
上海借贷纠纷律师答案是：不能。
以房抵债的前提有三个：一是债权债务尚存在，二是自己的房屋；三是B的100万债权产生在C买房之前。在本案中，一是B已经将债权转让给了C，二是房屋已经卖给了C，三是C买房在先，虽然债权债务只是换了债权人后仍然存在，但A不能将房屋抵偿给B，因为B已经没有债权了，也不能将房屋抵偿给C，因为虽然C享有100万的债权，但是房屋已经被C买下来了，不可能再次进行抵债。所以，A以房抵债的主张是没有事实和法律依据的。
三、B将100万债权转让给C，C能否向A主张抵销？
上海借贷纠纷律师答案是：可以。
因为双方的买卖合同成立在先，本来C应当向A支付剩余100万房款，但因C又受让了B的债权，也就是说A应当向C偿还100万借款债务，而这两种债务在法律上均已经到期、债务的各类和品质均相同（均为金钱债权债务），因此，C可以依法向A主张抵销，同时A也可以向C主张抵销，双消灭双方的债权债务关系。
假设各方仅就C是否已经支付购房款尚存争议的情况下，C能否排除D的强制执行呢？
上海借贷纠纷律师认为是可以的。关键在于是否能认定以“债务抵销”的方式支付购房款，因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条均将“已经支付购房款”作为排除强制执行的一个条件。
司法实践中，“支付房款”的认定主要是直接支付款项，这么做首先就使得“以房抵债”的所谓买受人不能排除强制执行，因为“以房抵债”的目的并不是“房屋买卖”，而是“消灭之前的金钱债权债务”关系，“以房抵债”的债权人与其他债权人在法律地位上是平等的，如果允许排除强制执行，在债务人没有其他财产可供执行的情况下，则对其他债权人而言是不公平的。
但在本案中，C取得房屋并不是基于“以房抵债”的行为，而是基于真实的房屋买卖合同和“债务抵销”的事实，债务抵销只要一方通知对方即可，并不需要对方的同意和认可，即可以产生消灭双方权利义务的效力。因此，本案中，C主张双方抵销债务时，其目的只是为了履行房屋买卖合同，并不是单纯地消灭金钱债权债务关系。
因此，应当认定C对房屋的权益能排除D的强制执行，否则对作为真正房屋买受人的D而言是明显不公平的。
讨论：当然，也会有人说这样对D同样是不公平的，因为同样作为债权人的B和D，通过C的债务抵销，使得B的债权得以全部清偿，而D的债权却未能获得任何偿还。如果不允许抵销，即意味着C要先向A支付100万的购房款，这样B和D均有机会获得部分清偿。
上海借贷纠纷律师认为这个想法会存在，但忽略了两个前提，即C已经取得了B的债权、C已经主张了抵销！这两个行为均不需要其他任何人同意，只要通知债务人即可发生法律效力，所以这个“如果不允许抵销”是不存在的，这是C的法定权利，除非将债权转让予以撤销，但B和C双方均是平等、自愿达成的，而且债权转让发生在D的债权之前，我们不能要求B和C背负过多的注意义务，否则是不利于市场交易的。
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