上海房产纠纷律师事务所谈没过户房子又销售他人的性质
案情简介：
徐某和刘某是朋友。2020年1月，双方签订了房屋买卖合同。刘某以78万元的价格将哈尔滨市江北的一套房子卖给了徐某。徐某向刘某支付了50万元定金，并同意在房屋转让后结清余额。签订协议后，徐某搬进了房子，但刘某没有和徐某过户，后来又说办理了过户手续，要求结清余额。徐某后来结清了余额，但刘某仍推卸责任。徐某得知，2020年4月，刘某与盛某签订了房屋买卖合同，交易金额95万元，并办理了房屋转让手续。盛某要求徐某搬出房屋。徐某将刘某和盛某告上法庭，要求承担违约责任。
审理结果
法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当按照合同履行。刘某与徐某签订定金收据，并将涉案房屋交给徐某使用。双方确实形成了销售合同关系。之后，刘某将涉案房屋单独出售，并办理了房屋过户手续，导致其与徐某的销售合同无法履行。刘某有根本违约行为，应承担相应的违约责任；刘某收取徐某78万元的购房款，应予退还。同时，上海房产纠纷律师事务所考虑到刘某违约的恶劣性质和主观过错，应责令其将涉案房屋单独出售所得的差价款全部赔偿给徐某17万元。徐某要求盛某对上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。法院判决后，刘某拒绝接受判决结果并上诉，法院支持一审判决结果。
相关法律
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将房地产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，受让人取得房地产或者动产的所有权：
（一）受让人在受让房地产或动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的房地产或者动产依照法律规定登记的，已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得房地产或者动产所有权的，原所有人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。
律师提示
本案是典型的一房二卖问题。处理一房二卖问题不能一概而论。上海房产纠纷律师事务所可以从商品房买卖合同的真实性、签订时间顺序、付款程度、合同备案、争议房地产占有事实、预登记等方面进行判断。本案中，完成房屋过户登记的买受人盛某善意购房，并支付了合理的对价。这是一份合法有效的合同。盛某享有房屋所有权，因此刘某应承担违约责任。而且，由于刘某构成根本违约，应赔偿徐某出售所得房屋的差价。
购房属于大交易，如何规避二手房交易市场的风险，上海房产纠纷律师事务所应从以下几个方面入手：
首先，明确双方身份购房前，要认真核实签约主体的真实性和房地产的合法性，特别是房主身份证的真实性和房屋产权证的真实性。通常的方法可以在房地产登记中心查询房屋产权信息，防止有人使用虚假身份进行交易。
二、签订正式的房屋销售合同，一般来说，通过中介交易房屋可以节省一些麻烦，但中介费相对昂贵，如果买卖双方达成交易，也应签订正式的房屋销售合同，明确交易的许多细节，特别是付款期限和转让时间，以及水、电、煤气、物业费等交接时间和计算时间点。防止不必要的纠纷。合同中应明确违约责任，约束买卖双方的行为，注意违约金的金额比例和交付时间，确保合同的最终实施。
第三，可以进行预告登记。民法典规定，当事人签订购房协议或者其他房地产协议的，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房地产的，不生效。值得注意的是，预告登记具有一定的及时性。预告登记后，自房地产登记之日起90日未申请登记的，预告登记无效。
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