上海房产律师谈离婚时夫妻双方对房产分割无法达成一致如何处理

　　(一)双方都主张房屋所有权，且同意竞价取得的，应当给予许可；

　　(二)一方主张房屋所有权的，评估机构应按市价对房屋进行估价，取得房屋所有权的一方应给对方相应的补偿；

　　(三)双方都不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖，变卖房屋，就所得价款进行分割。

　　第一，本条规定的前提是房屋是夫妻双方共有的。

　　该条规定，如果夫妻双方不能就房屋的归属或价值达成协议，人民法院应如何处理。该协议的主要内容包括三个方面：(1)双方主张的，竞标取得；(2)只有一方主张的，评估后赔偿；(3)双方都不主张的，拍卖、变卖后分割价款。应当指出，夫妻双方都是以协商一致方式确定房屋的价值或归属，还是由人民法院根据不同情况进行竞价，对房屋进行估价或拍卖，以变卖方式决定归属或分割时，必须具有夫妻对房屋的所有权，一方有权取得房屋的所有权或相应的赔偿作为先决条件。如果丈夫和妻子都没有所有权，或者财产在离婚诉讼期间还处于未知状态或者无法确定，那么，他们就不有权对房屋进行处分，也没有权力以协商一致的方式来决定房子的归属或如何分割财产，或者要求法院通过判决予以认定。在这个时候，人民法院还缺乏对其进行确认或分割价值的合理依据。该条规定的前提必须是夫妻对房屋拥有所有权，否则，人民法院不得适用。

　　二是根据当事人主张的不同分别处理。

　　住宅作为不动产的属性，决定了它不能直接分割，只能取得所有权或相应价值两种选择。在离婚诉讼审判实践中，根据各种实际情况，不乏夫妻双方不能就属于夫妻共有财产的房屋的归属或价值达成协议的情形。配偶双方对房屋的归属或价值不能达成一致意见，人民法院一定要采取合理的方式来解决矛盾纠纷。该条根据夫妻对房屋所有权的主张，尽可能采用公正合理的方法确定房屋的价值，区分三种情况分别作出处理：

　　(一)双方都主张房屋所有权，并且同意竞价获得的，应当给予许可。

　　1980年《婚姻法》增加了约定财产制的规定，从而形成了以夫妻共同财产制作为法定财产制，并与约定财产制共同调整夫妻财产关系的格局。在现实中，我国绝大多数家庭都采取了法定的共同财产制，这与我国长期以来的家庭财产制并不相干。在婚姻关系存续期间，夫妻共同拥有财产，不分份额。房地产，特别是房地产，既可作为家庭投资选择，又是家庭生活的一个基本方面。伴随着房地产市场的高企和房产的大量增值，房产在大多数普通家庭资产中占有极高的比例，分割后的利益也被牵扯得越多。关于离婚案件的财产分割纠纷日益增多，纠纷日趋复杂，争议日益激烈。鉴于上述情况，在实际生活中，夫妻均要求离婚的情况并不少见。但房屋作为不动产，一物一权原则与房屋物理属性的不可分割性，决定了一房一价两权分置，房屋所有权只能归一方当事人所有。对于配偶双方都对房屋拥有权利要求的情况，人民法院一般应按照子女的利益，即女方和无过错方的利益来处理，如果条件许可，则判决直接抚养子女的一方，即女方或无过错方。在一些特殊情况下，也可能对离婚后生活困难的当事人作出判决。但是，如果没有适用上述照顾原则的情况——例如没有孩子或者已经成年的孩子需要照顾，或在除住房外的财产分割中已经体现了照顾子女、女方和无过错方利益原则，如果当事人双方经济状况大致相等，都同意采用竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方，出价高的一方通过公开竞标获得该房屋的所有权。不能取得房屋所有权的一方，则应在房屋竞价的基础上，按照夫妻双方就房屋价值分割达成的协议，由取得房屋所有权的一方予以相应赔偿。如果夫妇双方不能就房屋分割达成协议，那么，人民法院应当根据案情，以房屋竞价作为参照，判决由取得房屋的一方给予对方相应的补偿。

　　值得注意的是，由于竞标是最终竞标者的竞标者，其归属由谁决定，未能体现《民法》所倡导的保护子女、女方和无过错方权益原则，不能对需要特殊保护的一方给予相应的照顾，尽管相对公正，但从以上情况来看，其适用还需要人民法院严格把握。一般情况下，夫妻双方经济水平大致相等，方可适用。反之，就不利于落实《民法典》保护弱势群体的基本精神。

　　有否采用竞价方式确定房屋所有权，并非人民法院可以自行决定。配偶双方无法就房屋所有权归属或房屋价值达成协议，则竞标的采取有两个必要条件：(1)双方都有意取得房屋所有权；(2)双方均同意竞标。它可被看作是当事人自愿选择的对自己所有的财产进行处置的方式，是对其行使处分权的行为。在不损害公众利益或损害他人利益的前提下，人民法院允许。

　　(二)一方主张房屋所有权的，评估机构应按市价对房屋进行估价，取得房屋所有权的一方应给对方相应的补偿。

　　在离婚诉讼中，除夫妻双方都主张房屋所有权的情形外，也不乏夫妻一方主张所有权，而另一方仅要求得到自己应分的部分相应价款。这时，人民法院应先确定房屋价款，并在此基础上再决定未主张房屋所有权一方应取得的补偿金额。

　　该条第二款规定的适用前提，是离婚诉讼中的夫妻双方虽然同意一方取得房屋所有权，但在房屋价值上不能达成一致。一般情况下，主张房屋所有权的一方想要按照房价的最低水平甚至买房时所支付的价款来进行赔偿，并请求赔偿的一方请求对方按房屋的最高价款即类似房屋在市场上的销售价格予以赔偿，关于房子的价值，双方经常有很多争论。要使夫妻在分割共同财产房屋时取得利益平衡，就必须根据离婚分割财产时的房屋市价，对所需价值进行市场评估，这也是司法审判实践中对房屋本身价值最客观的判断方法。为满足实际生活需求和公平目的，本条规定，以市场价为依据，由评估机构以市场价为依据，确定争议房屋的价值。本法第二条规定，资产评估机构和评估专业人员按照委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或其他经济权益进行评估，并出具评估报告的专业行为。第十七条规定，评估机构应依法独立、客观、公正地开展业务，建立和完善的质量管理体系，确保评估报告客观、真实、合理。该法案通过规定评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监管监管和法律责任，规范评估行为，确保评估结果客观、公正。相对来说，如果离婚后的夫妻双方无法就房屋的价值达成协议，经专业而中立的评估机构，通过严格的评估程序，确定房屋价值，并以人民法院为参照，认定应支付的赔偿金额为准。由人民法院或其他机关决定房屋价值，较其适当地公正、有效，也更有利于纠纷的妥善解决。

　　在我国曾经经历了较长时期的实物房屋配给政策，房改之后，住房制度改革之后，市场上自由流通的商品住宅和按成本购买的商品住房都有大量存在。按福利政策购买的房屋的销售价格包含了各种不以价款为表现的福利因素，而买受人只是成本价格的体现。成本价格仅包括房屋征用、拆迁补偿、勘测设计及前期工程、建筑安装工程、住宅区基础设施建设、管理费、贷款利息和税金等费用，在市场价格中有很大优惠。对于按成本价购买的房屋，应考虑的因素包括工作年龄、职务等福利，以及离婚时的房屋市场价格，如买房时的房屋价格，按实际支付的房款计算，按成本价来划分。这时，更需要专业的评估机构运用专业知识和技能，合理地确定房屋的价值。

　　(三)双方都不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖，变卖房屋，将所得价款分开。

　　在《婚姻法司法解释(二)》第20条第3款增补本条第3款中增加，除拍卖外，变卖还可以作为有争议房屋的处置方法。在2003年制定《婚姻法司法解释(二)》时，随着我国综合国力的增强，人民生活水平的不断提高，商品房市场的迅速发展，经济适用房建设的规模不断扩大，人们对居所的标准也越来越高。而且过去的住宅建筑设计，尤其是福利政策的住宅，在许多方面都无法满足人们的居住需求。因此某些离婚诉讼案件在分割共同财产的过程中，双方对于在婚姻关系存续期间所购买的房屋，尤其是福利性房屋，不愿主张所有权，而是希望在取得一定的补偿后，再选择购买。法院不得以照顾子女或女方的利益为依据，强制判决对一方房屋所有权一方，给予另一方一定赔偿，从而造成其利益受损。最后，这一解释采用了大多数意见，提出离婚一方对房屋共有人均不主张房屋所有权而要求分得相应房价的，一方当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，分割为夫妇的共同财产。对拍卖而言，《拍卖法》在标的、程序、委托、公告等方面都有严格的规定。人民法院《关于人民法院在民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。房地产或者其他财产权利被拍卖的，应当在拍卖十五日之前公告。这三种有关拍卖程序、制度选择、拍卖监督的规定，虽然保证了拍卖的权威性，但也造成了一定程度的过程繁琐，成本消耗较大。通过增加变卖的处理方式，不仅解决了这个问题，而且充分尊重当事人的意思自治。在实践中，一方面，一方面，出售房屋应简单易行，以求尽快实现转卖的目的；另一方面，拍卖，出售两种处置方式并举，能使当事人和人民法院根据情况采取更有利于纠纷解决的方式，对提高纠纷解决的效率没有任何益处。

　　【审理中应注意的问题】

　　1.《民法》第1087条规定，以女方和无过错方利益为分拆离婚夫妻共同财产的基本原则，如果人民法院按照本条规定认定房屋的归属和价值，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖、同样不可忽视财产分割的基本原则，切实保护子女、女方和无过错方的利益。

　　2.尽管在夫妻经济条件大致相等的情况下，通过竞标确定房屋所有权更加公平，但是竞标并不只是以夫妻双方经济状况大致相当为前提。两人经济状况存在一定差距，但均同意以竞价方式确定房屋所有权的，人民法院不予批准。如果配偶双方无法协商商定竞标后的价值分割赔偿金额，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的赔偿金额时，还应根据照顾子女、女方及无过错方利益等原则，合理确定赔偿金额。

　　3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费用，或者委托拍卖机构进行拍卖的佣金等费用，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分摊。   

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