上海房产律师谈已付全款的购房者人民法院应予支持

　　购房消费者向开发商购买商品房并支付全部价款后，开发商被申请破产。在商品房未办理过户登记的情况下，虽然该房屋仍属于开发商的破产财产，但人民法院应当支持破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房消费者办理过户登记。再审申请人上海某嘉房地产开发有限公司（以下简称某嘉公司）与被申请人杨某物权确认纠纷，拒绝接受上海市高级人民法院民事判决，并向法院申请再审。法院依法组成合议庭对案件进行审查，审查已经结束。

　　最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称《审理破产案件规定》)第七十一条第(五)项的规定适用于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称《审理破产案件规定》第七十一条第(五)项关于对方完全支付对价后取得未转让占有的特定物权的规定与《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)关于物权转让的规定不一致。

　　《破产案件审理条例》第七十一条第(五)项与《中华人民共和国企业破产法》(以下简称《企业破产法》)的规定不一致。《企业破产法》第三十条规定:受理破产申请时，债务人取得的财产属于债务人的全部财产，以及受理破产申请后至破产程序结束前债务人取得的财产属于债务人的财产。该条没有但规定，即排除了所有例外情况。因此，《破产案件审理条例》第七十一条第(五)项的规定与《企业破产法》第三十条的规定不一致。3.《最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定(二)》(以下简称《适用破产法(二)》)第二条修订了《审理破产案件规定》第七十一条，删除了《审理破产案件规定》第七十一条第(二)、第(三)、第(四)、第(五)、第(六)、第(九)等六个项目。根据《适用破产法(二)》第四十八条的规定，《审理破产案件规定》第七十一条的相应规定与《适用破产法(二)》第二条的规定相冲突，不再适用。因此，一审、二审判决中关于《审理破产案件规定》第七十一条的规定与《适用破产法(二)》第二条的规定不冲突的认定是错误的。

　　一审、二审判决错误适用《审理破产案件规定》第七十一条第(五)项的规定违反了《中华人民共和国立法》(以下简称《立法》)的有关规定。《立法》第八十三条规定:同一机关制定的法律、行政法规、地方法规、法规、自治法规、特别规定与旧规定不一致的。《破产案件审理条例》颁布于2002年，是《中华人民共和国企业破产法(试行)》(以下简称《破产法(试行)》)作出的规定，而现行《物权法》和《企业破产法》均颁布于2007年。《破产法适用条例(二)》是现行《企业破产法》作出的规定。《破产案件审理条例》第七十一条第(五)项不仅与《物权法》关于物权转让的规定和《企业破产法》第三十条的规定明显不一致，而且与《破产法适用条例(二)》第一条和第二条的规定明显不一致。因此，根据《立法法法》第八十三条的规定，在判断争议房屋所有权的归属时，应适用《破产法适用条例(二)》第一条和第二条的规定，而不适用《破产案件审理条例》第七十一条第(五)项的规定。(二)由于一审。二审判决适用法律错误，导致一审。二审判决与现行法律相互冲突，确定的一审事实不清楚。二审判决确认争议房屋所有权。一审。二审判决没有正确认定杨某享有的权利性质。

　　《企业破产法》第十六条是关于个别清偿无效的原则，第十八条可以视为个别清偿无效的例外。无论杨某与某嘉公司之间的商品房买卖合同是债务人未履行的合同，还是债务人和对方未履行的合同，在杨某未取得某嘉公司破产管理人继续履行合同通知的情况下，《商品房买卖合同》不得继续履行。本案中，杨某不具备获得个别清偿的条件，杨某只能按照《企业破产法》的规定申报债权。一审。二审判决没有正确认定杨某主张权利的程序，而是径行判决确认有争议的房屋归杨某所有，并判决某嘉公司配合杨某行使取回权，办理房屋过户手续。判决内容名义上支持杨某的取回权请求，实际上是判决双方继续履行《商品房买卖合同》约定的房屋交付和转让义务。本质上，二审判决没有对杨某主张权利的程序作出正确认定，而是径行判决确认定，确认有争议的房屋归杨某所有，并判决明显违反了杨某所有，并判决配合杨某的取回权和办理了房屋过户手续5.某嘉公司与杨某签订《商品房买卖合同》后，除杨某支付购房款外，双方未办理有争议的房屋交付手续，也未办理有争议的房屋所有权转让登记手续。一审、二审判决的经审理认定部分已确定事实。在未完成房屋交付和房屋所有权转让登记的情况下，二审法院对双方商品房买卖合同已履行的认定显然不符合客观事实。

　　一审。二审判决没有正确认定本案的原因。本案纠纷的本质是诉讼双方对物权变更的原因存在分歧。本案的原因应该是商品房买卖合同纠纷，而不是物权确认纠纷。综上所述，某嘉公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项申请再审。

　　法院认为，首先，本案涉及的房屋为住宅商品房，杨某通过个人首付向银行按揭贷款支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》(以下简称《优先受偿权批复》)等相关法律，司法解释精神交付了购买商品房的全部或大部分款项后，消费者购买的商品房对卖方享有的债权不同于普通无担保债权。它是一种具有特定房地产非金钱债务属性的特殊债权，在赔偿顺序上优先于具有担保债权的建设工程价款优先受偿权。

　　其次，根据《企业破产法》《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

　　再次，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨某已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，某嘉公司破产管理人并无解除权。在杨某主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，某嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故某嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨某办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨某。

　　最后，根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房房屋，杨某虽然已经支付了全部购房款，但某嘉公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。同时，本案并非因物权归属争议引发的物权确认纠纷，故二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨某所有确有不当。但由上所述，二审判决判令某嘉公司为杨某协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨某仍将能够取得案涉房屋所有权。此外，二审判决虽对房屋交付等合同履行事实的认定存在矛盾，但根据《优先受偿权批复》之相关规定，该事实并不影响本案的最终处理。

　　综上，虽然二审判决存在上述适用法律和认定事实上的问题，但最终处理结果正确。因此，某嘉公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回上海某嘉房地产开发有限公司的再审申请。

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