上海房产著名律师如何顺利解除购房合同
案例：2住房和城乡建设委员会等部门出台并实施了新的购房调控政策，确实给持续火爆的房地产市场降温。与此同时，新的购房政策引发的房屋销售纠纷也随之而来。近日，北京市海淀区人民法院东胜人民法院审理了一起因新购房政策要求解除房屋买卖合同的案件。
原告张先生声称，与李女士签订房屋销售合同后，由于合同履行过程中实施了新的购房政策，购房首付比例需要提高到50%，无法按时获得相应的贷款。新的购房政策实施前后，其资金缺口达到90多万元，无法继续履行合同，但只能终止合同，并要求李女士退还10万元的购房定金。
被告李女士辩称，她同意张先生终止合同的请求，但由于双方应预见新政策，新政策不属于情况变化，合同明确规定如果张先生不能获得或全额贷款，应筹集资金，因此，张先生终止合同请求没有合同和法律依据，属于违约，应承担违约责任，相应的购买定金不予退还。
经审理，法院认为，鉴于张先生需要通过贷款支付部分购房款，9月30日实施的新购房政策导致张先生购房首付比例不低于50%，直接导致张先生需要筹集90多万元购房款，对张先生的履约能力产生了重大影响。同时，李女士没有充分证据证明张先生有足够的履约能力。在这种情况下，双方因新政不能履行合同而不承担违约责任，符合双方房屋买卖合同约定的协议。最后，法院支持张先生的所有诉讼请求。
宣判后，双方均未明确上诉。
新房屋政策属于国家宏观政策，对房屋销售合同的影响不能达到合同不能履行的程度，因此不能构成不可抗力，当事人同意按揭贷款支付部分购房款，新房屋政策相关贷款首付比例增加，特定对象暂停贷款政策，不一定导致买方不能履行或继续履行对一方不公平，所以通常不属于情况变化。
这类案件，应结合案件的具体情况，区分以下情况：首先，如果新的购买政策对买方的履行能力有重大影响，合同继续履行存在重大困难，如果首付比例增加导致巨大的资本差距，买方可以要求终止合同，卖方应退还定金和已支付的购买款项，如果卖方有损失，可以要求买方分担；第二，如果新的购买政策对买方的履行能力没有重大影响，或卖方有证据证明其具有充分的履行能力，买方要求终止合同，属于违约，应承担违约责任。
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