委托他人管理房屋并收取费用实则租赁关系
委托他人管理房屋，每月只收取生活费。上海市合同律师以案释法是租赁合同还是委托合同？
基本案情
丁某是广州市白云区某房屋的产权人。2005年3月，丁某与吴某签署了第一份委托书，约定全权委托吴某代理涉案房屋的所有经营管理。吴某每月支付生活费8000元，日常经营管理中产生的所有费用由吴某承担。
委托期满后，2009年9月，丁某与吴某签署了第二份委托书，约定生活费变更为每月1.2万元，其余营业费用为吴某所有。涉案房屋经营中发生的税费、经营管理费用，应当在吴某所得费中缴纳。
第二份委托书期满后，2014年9月，丁某与吴某签订第三份委托书，约定生活费每月变更为3万元，其余委托事项不变。
受委托期间，吴某以其名义将涉案房屋出租给外人，并收取租赁保证金和租金。
自2019年6月起，吴某未再向丁某支付生活费，丁某于2019年9月17日发布《解除委托声明》，解除对吴某的委托。同日，吴某将涉案房屋交给丁某管业。
后来，丁某向法院提起诉讼，要求吴某支付2019年6月至2019年9月的租金和逾期支付租金的利息损失。吴某辩称，该房屋仅受委托管理，其对外签订的租赁合同权利义务属于丁某，即吴某无义务向丁某支付租金，支付租金的义务人为承租人。
裁判结果
广州市越秀区人民法院一审判决：吴某向丁某支付3个月共9万元的租金，并支付逾期租金的利息损失。
吴某拒绝接受，提出上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
本案当事人没有签订书面合同，只有丁于2005年3月、2009年9月、2014年9月与吴签订委托书，明确丁委托吴代理所有管理，丁主张与吴是租赁合同关系，吴主张是付费委托合同关系。在这方面，法院根据整个案件的证据和发现的事实，与吴之间的委托合同关系，实际上是租赁合同关系。原因如下：
上海市合同律师根据法律有关规定，委托人在委托合同中处理民事行为的后果由委托人承担。委托人有权干预委托事项，要求受托人报告经营情况。委托人只按约定向受托人支付一定的报酬，经营收入归委托人所有；在租赁合同中，出租人不干预承租人对租赁物的占有和使用，出租人的租金也不占用承租人。使用租赁物的收入直接相关，出租人只定期收取固定租金或资金回报。
本案中，丁某向吴某出具的《委托书》虽然称丁某全权委托吴某代理涉案房屋的所有经营管理事务，但约定办理住宅转店的费用和日常管理中产生的所有费用由吴某承担，根据吴某在法院审理中的承认，他有权决定涉案房屋的对外租赁事宜，无需向丁某汇报，涉案房屋的租赁收入与丁某的回报无关。无论吴某出租涉案房屋的收入如何，丁某都有权每月收取固定收入。根据聊天记录，双方都称吴某每月固定支付给丁某的费用为租金。基于上述事实，法院裁定丁某与吴某应为租赁合同关系。
因此，吴作为承租人，应按约定期限支付租金，自2019年6月起未按时支付租金，应向丁支付拖欠租金和逾期租金利息损失。
律师说法
如今，由于许多业主没有经验、时间和精力来管理自己的财产，他们会把自己的房子交给个人或企业出租和管理。双方经常签订委托经营管理合同或由业主出具委托书。因此，双方是委托合同还是房屋租赁合同，应严格按照双方的权利义务和法律法规进行综合判断。上海市合同律师讲这实际上会影响租户的权利。
●如果是租赁合同，此时租户身份为次承租人，如果承租人拖欠租金，出租人行使合同终止权，次承租人将无法正常使用租赁房屋；
●如果是委托合同，此时租户为承租人，其与委托人的房屋租赁合同依法约束出租人，租户仍可继续使用房屋。
为避免因协议不明确引起的纠纷，业主应与受托人签订正式合同，明确约定双方的权利和义务，租户在租赁房屋时应审查房屋的产权和出租人的身份。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收入、承租人支付租金的合同。
第七百二十条租赁期间使用租赁物取得收益的，除当事人另有约定的除外。
第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第七百二十二条承租人无正当理由不支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
第九百一十九条委托合同是委托人与受托人约定处理委托人事务的合同。
第九百二十六条受托人以自己的名义与第三人签订合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人原因不履行对委托人的义务的，受托人应当向委托人披露第三人，因此委托人可以行使受托人对第三人的权利。但第三人与受托人签订合同的，除非知道委托人不会签订合同。
第九百二十七条受托人处理委托事务取得的财产，应当转让给委托人。
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