上海婚姻家庭律师谈夫妻一方擅自出卖共有房屋如何维权

　　在实践中，婚后夫妻共同出资购买的房地产经常以一方名义登记。未经另一方同意，房地产登记人擅自出售共同财产。除出卖人与买受人恶意串通等法律明确规定的无效情况外，房屋销售合同有效，未办理物权登记不影响合同效力。那么，夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？

　　案例一：买受人善意取得房屋，配偶可以要求赔偿损害。

　　基本案情

　　一、原告贾某与被告肖某1986年登记结婚，2005年协议离婚，协议离婚时夫妻共同财产未分割。

　　2.2004年6月，被告与城建兴华公司签订商品房买卖合同，购买2406号房屋，2005年6月取得房产证，房屋以被告名义登记。

　　3.2010年5月27日，被告将2406号房屋出售给案外人刘，并以刘的名义转让登记。原告起诉被告，要求被告赔偿房屋折扣190万元。

　　4.法院按房屋总价240万元分割。因被告擅自处置财产，给原告造成损失，判决被告支付原告折扣130万元。

　　法院裁判的要点。

　　根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：共有房地产或者动产的处罚和共有房地产或者动产的重大修复，应当经共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，第一百零六条规定：无处分权人将房地产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，受让人取得房地产或者动产的所有权：（1）受让人转让房地产或者动产时善意；（2）以合理价格转让；（3）转让的房地产或者动产依照法律规定登记的，不需要登记的，交付给受让人。受让人按照前款规定取得房地产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人要求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。

　　在这种情况下，2406号房屋属于原告和被告的共同财产，被告出售房屋应征得原告的同意，但被告未经原告同意处理2406号房屋，应给予原告折扣赔偿；现被告承认网上签约价格为240万元，不包括房屋装修及附属价格，被告主张实际交易价格为180万元，但未提交当时交易的银行流量，当时价格不评估；原告承认按240万元分割，考虑到房价上涨的因素；综上所述，法院按总价240万元分割，由于被告擅自处置财产，给原告造成损失，酌情给予多分。判决：被告肖在判决生效后7天内向原告贾支付130万元的折扣。

　　案例二：买受人不符合善意取得的条件，配偶可以起诉追回房屋。

　　基本案情

　　1.1997年，张爱英与被告许德柱登记结婚，婚后因感情不和向法院起诉离婚。

　　2.2017年12月，法院判决双方离婚，认定五个农场四队的房屋和庭院是张爱英和徐德柱的共同财产福花园社区1102号和702号（被拆迁人登记为张德柱）为张爱英和徐德柱的共同财产。

　　3.2016年，许德柱与赵丽鸽签订房屋买卖合同，以37万元的价格将1102号房屋和702号房屋卖给赵丽格，并出具收据证明，收到赵丽鸽房款37万元。

　　4.2017年3月，许德柱.赵丽鸽.刘娟签订《房屋买卖合同》，将702号房屋卖给刘娟。1102.702号房屋未完成转让登记。

　　5.2018年，张爱英以许德柱擅自处罚为由，要求法院判决被告许德柱与赵丽鸽签订1102.702号商品房买卖合同无效；被告赵丽鸽。刘娟将1102.702房屋归还原告。

　　六、一审法院裁定赵丽鸽。刘娟将房屋归还原告张爱英和被告徐德柱，驳回了张爱英确认合同无效的要求。赵丽鸽拒绝接受，提出上诉，二审维持原判。赵丽鸽向河北省高等法院申请再审，河北省高等法院裁定驳回再审申请。

　　法院裁判的要点。

　　法院认为，1102.702房屋是原告张爱英与被告徐德柱关系存在期间的共同财产。未经房屋共有人张爱英同意，徐德柱向赵丽鸽转让涉及的两栋房屋无权受到处罚。由于中国婚姻法允许夫妻同意财产所有权，买受人需要了解卖方的婚姻状况和夫妻财产协议，这太苛刻了。考虑到合同法促进和保护交易的基本价值取向，当卖方与房屋所有权登记一致时，合同应有效。

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条对被告赵丽鸽、刘娟能否按照善意取得制度的规定取得房屋所有权作出了规定，其中转让的房地产或者房地产应当依照法律规定登记的，不需要登记的，已经交付给受让人案房屋未登记，被告赵丽鸽和刘娟不能善意取得涉案房屋所有权。被告赵丽鸽和刘娟应将涉案房屋返还给张爱英和徐德柱。

　　法律分析

　　通过以上两种情况，上海婚姻家庭律师可以知道，夫妻一方未经另一方同意擅自出售财产，配偶可以根据不同情况选择不同的救济方式：

　　一、买受人善意取得房屋，配偶可以要求赔偿离婚损害。

　　未经一方未经另一方同意擅自出售共同财产，属于无权处罚，房屋销售合同不因卖方无权处罚而无效，一般合同有效。合同有效，买方是否能取得房屋所有权，主要取决于买方是否符合善意取得的条件。《民法典》婚姻家庭解释（1）第二十八条规定：一方未经另一方同意出售共同所有的房屋，第三方善意购买。支付合理的对价并办理房地产登记，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处置共同所有的房屋，造成另一方的损失，另一方在离婚时要求赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

　　上海婚姻家庭律师可以看出，如果买方是善意购买的。已支付合理对价并办理房地产登记，即符合善意取得条件，善意购买。支付合理对价与已办理房地产登记的三个条件是平行关系，是必不可少的。为保护交易安全和善意第三方的合法权益，配偶无权追回房屋，只能起诉离婚损害赔偿。

　　根据《民法典》第二十八条的解释（1），要求赔偿损失的前提是提起离婚诉讼是提起离婚诉讼，一方在婚姻关系存在期间不能提起损害赔偿。由于一方要求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿，如果夫妻不同意财产分别所有，一般夫妻财产共同所有，另一方的赔偿属于共同财产，这无疑使婚姻赔偿对一方的经济补偿失去了原意义。

　　二、买受人不符合善意取得房屋的条件，配偶可以起诉追回房屋。

　　如果买方不符合善意购买的三个条件。支付合理对价并办理房地产登记的，配偶可以起诉买方返还房屋。例如：买方善意签订合同，支付购买款但未完成转让登记，或财产转让，但买卖双方恶意串通损害配偶利益，或交易价格明显低于市场价格，买方不构成房屋的善意，不能取得房屋所有权，房屋所有权仍为夫妻。根据《中国民法典》第二百三十五条的规定，无权占有房地产或者动产的，权利人可以要求返还原产品。作为房屋所有人的配偶，有权要求返还原产品并要求返还房屋的，法院应当予以支持。

　　律师总结

　　一、司法实践中，配偶一方无权处分房产，一般合同有效，为了防止配偶方擅自处分共有房产，建议房本上加上自己的名字。

　　二、如果发现配偶一方擅自卖房了，尽快查看合同的履行状态，买受人是否支付了对价，是否完成了房屋过户，如果没有，建议尽快到法院起诉要求返还房屋，同时申请财产保全，查封房产，防止对方继续过户。

　　实践中，很多人发现配偶偷偷卖房，诉讼路径的选择是错误的，比如起诉房屋买卖合同无效，而不起诉返还房屋，关于合同效力笔者在前期文章论述过，合同效力不受无权处分的影响，如果起诉合同无效，因为法院诉讼程序较久，在诉讼过程中，如果买受人完成了房屋过户登记，符合了善意取得条件，再起诉追回房屋就比较困难。因此，如果遇到配偶方无权处分房产的情况，诉讼策略一定要选对，起诉要求返还房屋而非确认合同无效。

　　三、如果买受人符合善意取得条件，可取得房屋所有权，配偶一方可向擅自处分方主张离婚损害赔偿，要求赔偿房屋折价款。笔者通过查阅相关案例，发现很多案件当事人的诉求仅仅要求无权处分方支付房屋折价款的一半，而没有主张多分，法院的判决当然不会超出当事人的诉讼请求。

　　根据民法典第一千零九十二条的规定：“夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。”夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖房产的行为属于转移夫妻共有房产的行为，可以在诉讼的时候请求擅自处分一方少分。因此为了充分保障自身权益，笔者建议，诉讼时配偶方主张的损失赔偿金额可以高于房屋折价款的一半，法官会根据具体案情酌情予以多分。

　　《最高人民法院关于适用<民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条第一款

　　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　上海婚姻家庭律师提示：以上条款适用的前提是：第一，第三人属于善意购买，而不是与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二，第三人支付了合理的对价即指房屋价款与物之价值基本相当，不存在不合理低价或无偿出让等情形；第三人已经办理了产权登记手续。

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