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上海房产律师谈购买拆迁安置房务必考虑3大风险点

征地拆迁 2021-12-11 11:580互联网法律知识网
【导读】在上海买房是大事，买卖双方都要防范交易过程中的风险。因此，购房者在选择这类房屋时，不仅要找到社会信誉高、保障性强的中介机构，还要做好功课。买受人在签订此类房屋买卖合同时，应注意安置房屋属于家庭共有财产的性质，协议必须经家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致签字后生效。

　　住房是中国老百姓最关心的话题之一，近几年来，由于城市化进程的推进，拆迁安置房成为二手房交易市场上的“香饽饽”，但由于拆迁安置房的限制条件较多，在城市化过程中，价格相对便宜的拆迁安置房成为“香饽饽”。文章通过对典型案例进行梳理，发现拆迁安置房屋买卖纠纷的程序多、周期长，处于快速变化的市场中，而在随后的实际交付中，有更大的风险或者变更——有时候房屋没有过户，房价就已经涨了好几倍，有时候期房也会交付。但由于各种原因，无法过户。是不是要一起躲？


　　入住四年的房屋，但没有过户。房主：妻子不同意，协议无效。作为上海市静安区西区最早一批拆迁居民，2003年，为了满足他“莳花弄草，修篱饮茶”的排屋梦想，自己分派的5个安置房在签订拆迁协议后立即全部出售，有一间安置点被郑先生以每平米1000元的价格买下。


　　二人签定了房屋转让协议，郑先生立即将全部房款付清。此后，安置小区完工并完成交付，郑先生还收拾好了新家。这个住就是4年了，时过境迁，房价涨得很快，郑先生还在担心房价持续上涨。

　　由于龚先生一直没有去拆迁办办理房屋过户手续，郑先生至今无法将房子过户到自己名下，在多次联系对方时，他一直没有办法把房子过户到自己名下，郑先生也没有办法办理过户手续。

　　果不其然，在另一项转让请求被拒绝后，郑先生气愤地将龚先生告到静安区法院，要求法院将她的房产转卖给她。审判期间，龚先生认为双方在该年签署的房屋转让协议没有得到他妻子的签字，而他的妻子始终没有认可协议，并且已经提出异议，因此双方签订的协议属于无效协议，因此双方达成的协议是无效的。之后，经承办法官对双方的释法释理，耐心协调，最终双方达成调解协议，由龚先生夫妇配合房屋产权办理过户，并由郑先生对房屋进行适当补偿。


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　　卖方应选择社会信誉好、有保障的中介机构，买方对房屋是否属于夫妻共同财产，是否存在其他共有人要核实，如属共有财产，则需由夫妻或其他所有人共同签署合同。三年拆迁期房屋价格翻倍。房主：房子不卖了，由你付违约金。2019年，上海市静安区静安小区危房改造。拥有静安小区一套住宅的汪先生夫妇想要尽快变现，便与有购房意向的陈先生签订静安安置期房转让协议，约定将该房屋的拆迁安置房转让协议，并约定将该房屋按175万元出售。合同签定后，陈先生将全部购买款项付给汪先生夫妇175万元。静安安置房已经竣工并交付使用，小区价格也大幅上涨，汪先生夫妇一直未能帮助陈先生办理产权登记和过户手续，并试图通过支付违约金来解除买卖合同。为了维护自己的合法权益，陈先生向静安区法院提起诉讼，要求继续履行合同，依法办理房屋过户手续。


　　"你的情绪我可以理解，但陈先生当时已经付完了全部款项，你现在违约了，他的损失也是巨大的。承办法官对双方耐心地解释、解释。经进一步了解得知，原来陈先生和汪先生夫妇是多年的朋友，当初出售房屋时还因这份情谊而在期房评估价的基础上优惠了5万元，双方也都不想因为这套房子而导致关系变差。最后，多年的交情让双方都愿意退后一步，达成协议，陈先生在价格上给汪先生一家一定的补偿，并继续履行合同。在调解结束后，该案件自动履行完毕。


　　法官提醒

　　在现实生活中，不断上涨的房价常常诱使卖方违约，并用较少的违约金来达到解除合同的目的，从而以较高的价格再次出售。应当指出，房屋买卖合同是指买卖双方自愿、平等地签订的一种契约，一旦签订，各方应严格遵守。如果签订了协议，买方有反悔导致了违约，卖方应当承担相应的民事责任，比如违约。



　拆迁期房被查封，无法过户。房东：离婚了，房子还没分清。2019年8月4日，鲁女士与孙先生夫妇签订房地产转让合同，同意将位于上海市静安区某安置小区的房地产(期房)转让给鲁女士，总房价119.6万元，定金20万元，首付60万元(含定金)，并约定相关权利义务。合同签订后，鲁女士首付60万元。今年3月，涉案房产建成，符合交付条件，但对新房充满期待的陆女士发现，由于房东孙的个人债务，该房产于2020年被外人查封，原合同约定的权利义务全部泡影。在这种情况下浇了一盆冷水的陆女士和孙先生无法协商。她别无选择，只能向静安区法院下诉，要求终止销售合同，返还已付购房款，并双倍返还押金，共计80万元。在审判过程中，法官发现被告和妻子在出售房屋后不久就离婚了。拆迁安置房不仅被查封，而且分割了夫妻共同财产。在庭审中了解情况后，陆女士觉得房子的身份更复杂，终止合同的要求更强烈。经法院调解，被告同意终止合同，并返还陆女士的购房款和双倍定金，共计80万元。


　　法官提醒

　　由于拆迁安置期房的交付和办证时间较长，在等待交付的过程中，由于业主债务被查封，房屋可能无法继续履行，双方经常因房款、押金等问题发生纠纷。近年来，随着城市化进程的推进，许多郊区或农村拆迁户已经安置了许多房屋。一些买家认为价格比周围的房子便宜，决定购买，但在购买这些房屋时要小心，因为拆迁安置房屋具有以下特点。首先，房产证办理周期长。在等待交付的过程中，由于业主债务被查封，房屋可能无法继续履行。双方经常因房款、押金等问题发生纠纷。其次，房产证要先以拆迁户的名义办理，再以买受人的名义转让，隐藏着很多风险。一旦拆迁户多卖一房或拒绝从拆迁办理原产权登记，买受人就处于非常被动的地位。此外，还存在政策问题，如地方税费调整、银行贷款政策调整等，可能导致买卖双方发生新的纠纷。


　　买房是大事，买卖双方都要防范交易过程中的风险。因此，购房者在选择这类房屋时，不仅要找到社会信誉高、保障性强的中介机构，还要做好功课。买受人在签订此类房屋买卖合同时，应注意安置房屋属于家庭共有财产的性质，协议必须经家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致签字后生效。为避免今后可能发生的纠纷，应审查共有人身份，防止共有人签字遗漏，导致协议未成立或生效。同时需要注意的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿平等的基础上达成的合同。一旦达成，双方应遵循诚信原则，严格按照合同履行义务。任何违约行为都将产生一系列严重后果，如双倍定金返还和房屋差价损失赔偿。




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