上海市房产纠纷律师论述可以主张退房的正确姿势

　　买受人向开发商支付购房款后，若开发商存在违约行为侵犯了买受人的合法权益，那么在何种情况下，买受人有权主张开发商退房？本文上海市房产纠纷律师为大家进行详解。

　　1、开发商所销售的房屋未取得商品房预售许可证

　　【相关规定】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称”司法解释“）第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　【法律分析】若买受人所购买的房屋尚未取得商品房预售许可证明，因开发商销售房屋的行为违反了效力性法律的强制性规定，双方所订立的合同依法应当被认定为无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十八条规定，开发商应当返还买受人所支付的购房款，并且买受人还可要求开发商按照其过错程度承担赔偿责任。

　　2、开发商向买受人出售的房屋上存在抵押，或者开发商又将该商品房出售给第三人，或者该商品房属于拆迁安置房

　　【相关规定】《司法解释》第八条规定： 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《司法解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　【法律分析】在该种情况下，因买受人所购买的房屋存在被抵押或者出卖给第三人或者该房屋属于拆迁安置房，而使买受人在支付购房款后无法取得房屋的所有权，致使合同目的无法实现，故在该种情况应当允许买受人解除商品房买卖合同，并有权向开发商主张违约责任。需要注意的是，若开发商在买受人购买的房屋上设立抵押进行贷款，则开发商可以通过偿还抵押贷款消灭抵押权，以确保买受人能够取得该房屋的所有权。

　　3、开发商交付的房屋存在质量问题

　　【相关规定】《司法解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《司法解释》第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　【法律分析】关于房屋存在质量问题的，则要区别分析：

　　1、若开发商向买受人交付的房屋若未取得竣工验收备案表，则买受人有正当理由可以拒绝收房；

　　2、若开发商向买受人交付的房屋具备竣工验收备案表，则非属于房屋主体结构存在问题的情况下，买受人无正当理由不能够拒绝收房，收房后发现房屋存在质量瑕疵的，有权要求开发商履行维修义务；

　　3、若开发商向买受人交付的房屋虽然取得竣工验收备案表，但房屋的主体结构存在质量存在问题，经检验后发现房屋质量不合格，或者房屋存在质量问题已经影响买受人正常的居住使用时，则买受人有权向开发商主张解除合同，并要求开发商根据其过错程度进行赔偿。

　　4、开发商交付的房屋实际面积与约定面积误差比绝对值超过3%

      【相关规定】《司法解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　【法律分析】买受人在收房时发现房屋的实际面积与商品房买卖合同中约定面积误差比超过3%时，因该差额已经超过买受人对商品房面积的合理预期，在该种情形下，买受人可以自行选择接受房屋并就差额面积与开发商进行结算，也可以选择解除商品房买卖合同，要求开发商退房。

　　5、开发商逾期交付房屋

　　【相关规定】《司法解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　【法律分析】对于开发商逾期交房的法律后果，一般双方在商品房买卖合同中均会有明确约定，即约定开发商向买受人支付逾期交房的违约金和买受人解除合同的条件，因此当双方在合同中约定的解除条件成就时，若买受人想要解除合同，则需要按照第十五条中约定的程序向开发商行使催告权，经买受人催告后开发商在三个月内未履行交房义务的，则买受人可以要求解除合同； 若买受人未向开发商进行催告，那么在合同中约定的解除合同条件成就后一年之内买受人仍未行使合同解除权的，则买受人以逾期交房为由要求开发商解除合同的权利即灭失。

　　在此提醒各位买受人：这里一年的期间是除斥期间，不能中断、延长，若买受人过期不行使该权利，则之后即不能以逾期交房为由主张解除商品房买卖合同，之所以这样规定，也是为了保证交易的稳定性，因此一旦出现开发商逾期交房的情形，买受人要及时维护自己的合法权益。

　　6、开发商逾期办理产权证书

　　【法律分析】关于开发商逾期办理产权证书时买受人是否可以解除商品房买卖合同，一般是由双方在商品房买卖合同中进行约定，故该种情形下买受人要求解除合同行使的解除权属于约定解除而非法定解除。不过，若开发商销售的房屋具备商品房预售许可证，且取得竣工验收备案表时，买受人在一般情况下是能够取得该商品房的产权证书，只是时间早晚的问题。

　　7、开发商擅自进行规划、设计变更而未通知买受人

　　【法律分析】关于买受人因开发商擅自进行规划、设计变更而解除商品房买卖合同的情形，通常是由双方当事人在商品房买卖合同中进行约定。一般情形下，在开发商进行的规划、设计变更影响到买受人所购买商品房的质量及使用功能的情况下，开发商应当在有关部门批准后通知买受人，而买受人在收到通知后有权决定接受还是退房。但开发商未按照约定时间书面通知买受人的，则买受人有权拒绝收房并向开发商要求退房。

　　8、开发商存在其他的违约行为，导致买受人不能够实现合同目的

      【法律分析】若开发商的违约行为对买受人购买该套商品房造成了重大影响，比如开发商向买受人承诺出售的房屋是学区房、学位房，而后又无法兑现，导致买受人不能够实现其合同目的，则买受人根据《合同法》第九十四的规定，有权向开发商主张解除商品房买卖合同。

　　需要上海市房产纠纷律师提醒注意的是，买受人以不能实现合同目的为由要求解除商品房买卖合同的，需要针对不同的情况进行具体分析。最后，若买受人决定通过法律途径退房的，则首先要查看双方在商品房买卖合同中是否约定了争议解决方式，该约定是否有效；在明确约定且约定有效的情况下，则应该根据约定选择争议解决方式。其次，若双方在商品房买卖合同中未明确约定，则买受人在选择受理法院时，因双方之间的纠纷属于合同纠纷，应当选择被告（即开发商）住所地人民法院或者合同履行地的人民法院，而不能适用不动产的专属管辖。

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